Nebenkostenabrechnung Online

§ 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) definiert die umlagefähigen Betriebskosten als alle Kosten, die dem Eigentümer bei normaler Gebäudenutzung regelmäßig in Rechnung gestellt werden. Hierzu zählen zum Beispiel die Grundsteuer, die Wasserversorgung, die Müllabfuhr und die Gebäudereinigung. Eine genaue Auflistung der häufigsten Nebenkostenarten findet sich in § 2 der BetrKV.

Es können aber auch Kostenarten auf die Mieter umgelegt werden, die nicht explizit benannt sind, solange diese den Bedingungen aus § 1 gerecht werden. In der BetrKV werden diese in Ziffer 17 als „sonstige Betriebskosten“ aufgeführt.

Die Umlage der Nebenkosten, inklusive der dafür zu tätigenden Vorrauszahlungen, muss im Mietvertrag festgehalten sein. Dies geschieht meist durch einen expliziten Verweis auf § 2 der Betriebskostenverordnung, wodurch die dort genannten Kostenarten bereits abgedeckt sind.

Sonstige Betriebskosten im Sinne von § 2 Ziffer 17 müssen allerdings unbedingt separat aufgeführt und explizit benannt werden. Kosten, die weder in Ziffern 1-16 noch im Mietvertrag konkret benannt sind, können nicht umgelegt werden.

Bei Reparaturen handelt es sich um unregelmäßige Kosten, die immer nur im Bedarfsfall entstehen. Damit sind diese keine Nebenkosten im Sinne des Gesetzes und können nicht umgelegt werden. Als Nebenkosten gelten nur solche Kostenpositionen, die laufend berechnet werden.

Instandhaltungskosten, die der Erhaltung des Gebäudes für seinen bestimmungsgemäßen Gebrauch dienen, sind zusätzlich in § 1 BetrKV explizit von der Umlage als Betriebskosten ausgeschlossen.

Nebenkosten, die nicht vom individuellen Verbrauch des Nutzers abhängen, werden in der Regel anteilig nach Größe der jeweils gemieteten Nutzfläche umgelegt. Verbrauchsabhängige Nebenkosten, wie zum Beispiel die Kaltwasserversorgung, werden gemäß des tatsächlichen Verbrauchs in Rechnung gestellt.

Abweichende Umlageschlüssel sind legitim, müssen aber zunächst schriftlich im Mietvertrag festgehalten werden. Gesetzliche Grundlage ist § 556a BGB.

Steht eine Wohneinheit leer, so muss dieser Anteil der Nebenkosten durch den Vermieter getragen werden. Bei der Kostenverteilung wird die Wohnung nicht anders behandelt, als wenn diese bewohnt wäre. Auf keinen Fall darf durch den Leerstand ein Nachteil für die anderen Mieter entstehen.

Die Kosten zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung können, wie alle weiteren sonstigen Betriebskosten, nur dann auf die Mieter umgelegt werden, wenn dies zuvor schriftlich im Mietvertrag vereinbart wurde.