Heizkostenabrechnung Online

Die wichtigsten neuen Neuerungen, die 2021 in die Heizkostenverordnung eingingen, sind folgende:

• Die Heizkosten dürfen nicht pauschal auf die Mieter verteilt werden sondern müssen mindestens zu 50%, höchstens jedoch zu 70% verbrauchsabhängig umgelegt werden.
• Die für die Abrechnung genutzten Zähler müssen fernauslesbar sein. Ab Januar 2027 gilt dies auch für bestehende Liegenschaften.

Nein, es gibt Ausnahmen. Die Abrechnung des Warmwassers entfällt, wenn die Erwärmung des Brauchwassers nicht über die zentrale Heizungsanlage erfolgt und daher nicht über diese berechnet wird. Dies ist zum Beispiel bei elektrisch betriebenen separaten Warmwasserboilern der Fall. Hier werden die Kosten über die Stromrechnung des jeweiligen Mieters abgerechnet.

Folgende zulässige Heiznebenkosten können in einer Heizkostenabrechnung enthalten sein:

• Bedienung, Wartung und Pflege, Heizungskundendienst
• Betriebsstrom der Heizung
• Eichgebühren
• Miete der Messgeräte
• Immissionsmessung
• Kaminfegen/Schorsteinfeger
• Kessel- bzw. Tankreinigung
• Kosten der Verbrauchserfassung (Ablesung)

Bei einer pauschalen Verteilung der Kosten (z.B. rein nach Wohnfläche) zahlt ein sparsamer Mieter immer für die weniger sparsamen Mieter mit, weil der Verbrauch der anderen Mietparteien die zu verteilenden Gesamtkosten erhöht. Eine Heizkostenpauschale im Mietvertrag ist wäre somit nicht gerecht und ist nach Gesetz nicht zulässig.

Die HKVO sieht vor, die Kosten für Wärme und ggf. die Warmwasseraufbereitung in Grundkosten und Verbrauchskosten aufzuteilen. Die Grundkosten werden aufgrund der jeweiligen beheizten Flächen im Verhältnis zur Gesamtfläche berechnet, die Verbrauchskosten werden über Zähler (Heizkostenverteiler oder Wärmemengenzähler) ermittelt.

Als Verhältnis zwischen Grundkosten- und Verbrauchskosten, dem sogenannten Abrechnungsmaßstab, sind folgende Aufteilungen zulässig:

• 50% Grundkosten und 50% Verbrauchskosten
• 40% Grundkosten und 60% Verbrauchskosten
• 30% Grundkosten und 70% Verbrauchskosten

In der Praxis liegen Sie bei Häusern, in denen Sie den Wärmeverbrauch im Wesentlichen messen können, mit dem Abrechnungsmaßstab 30 / 70 (also 30% nach Grundkosten und 70% nach Verbrauch) meist richtig.

Der Gesetzgeber schreibt die Anwendung eines Verbrauchsanteils von 70% vor, wenn das Gebäude…

• das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllt und
• mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt wird und
• die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind.

Die Vorschrift entfällt, sobald nur einer der drei Punkte nicht erfüllt ist.

Aufgrund von sachgerechten Gründen nach §6, Abs. 4 HKVO 2021 (z.B. nachträglicher Einbau einer Wärmedämmung oder einer modernen Zentralheizung) kann der Aufteilungsmaßstab auch nachträglich geändert werden.

Zu beachten ist, dass die Mieter vor Erstellung der Heizkostenabrechnung schriftlich über die Änderung informiert werden müssen.

Der typische Abrechnungszeitraum ist von Jahresbeginn bis Jahresende. Der Abrechnungszeitraum kann aber vom Kalenderjahr abweichen, solange er trotzdem genau ein Jahr umfasst.

Bei der Wahl des Abrechnungszeitraums sollten Sie beachten, dass die Abrechnung der Heizkosten nach dem sogenannten Leistungsprinzip zu erfolgen hat. Das bedeutet, dass Sie nur die Kosten in Ansatz bringen dürfen, die im Abrechnungszeitraum auch tatsächlich angefallen sind. Es empfiehlt sich, den Abrechnungszeitraum so zu wählen, dass er mit dem Zeitraum auf der Rechnung des Energieversorgers weitgehend übereinstimmt. Dies erspart Ihnen aufwändige Abgrenzungsrechnungen, um das tatsächlich im Abrechnungszeitraum verbrauchte Gas und die zugehörigen Kosten zu ermitteln.

Bei der Nebenkostenabrechnung ist die Angabe von Kosten auch nach dem Abflussprinzip zulässig. Das bedeutet, dass Sie die Kosten in Ansatz bringen dürfen, die Ihnen im Abrechnungszeitraum in Rechnung gestellt wurden, auch wenn der Abrechnungszeitraum vom Leistungszeitraum z.B. Ihres Wasserversorgers abweicht. Daher können Sie den Abrechnungszeitraum problemlos an den Erfordernissen der Heizkostenabrechnung ausrichten.

Die Tages- und Monatsangaben des Abrechnungszeitraums sollten einmalig festgelegt und dann für die Folgejahre beibehalten werden. Abweichungen von der Jahresdauer sind nur zulässig, um in einen neuen Abrechnungsturnus zu gelangen und sollten die Ausnahme bleiben. Insbesondere die Verlängerung des Abrechnungszeitraums über ein Jahr hinaus wird von der Rechtsprechung äußerst kritisch beurteilt.

Behalten Sie den vollen Abrechnungszeitraum auch dann bei, wenn Sie einen Mieterwechsel haben. Eine Zwischenabrechnung zum Auszugsdatum ist gesetzlich nicht vorgesehen. Erst am Ende des regulären Abrechnungszeitraums kann der Kostenanteil des ausgezogenen Mieters ermittelt und in Rechnung gestellt werden.